*

Matti Niiranen Asiaa, analyysiä ja ajankuvia

Miten asuntojen hinnat kehittyvät Helsingin kantakaupungissa?

  • Helsingin yleiskaavassa 1960 kaupungin satama-alueet on merkitty ruskealla. Nyt suuri osa niistä on rakentumassa asunnoiksi.
    Helsingin yleiskaavassa 1960 kaupungin satama-alueet on merkitty ruskealla. Nyt suuri osa niistä on rakentumassa asunnoiksi.

Asuntojen hintojen määräytymisen logiikkaa Suomessa on monen mielestä vaikea ymmärtää. Hyväkuntoisen suuren omakotitalon saa maakuntien Suomesta pienen helsinkiläisen keskustayksiön hinnalla.

Toisaalta näin on liki kaikkialla eurooppalaisissa maissa ja pääkaupungeissa. Suurien kaupunkien keskusta-asuntojen hinnat ovat aina korkeampia kuin pellolle rakennetut omakotitalot.

Etenkin vanhat, historiaa huokuvat kulttuurikeskustat ja vanhojen talojen korttelit ovat hyvin haluttuja. Niitä on tarjolla vain rajoitetusti, eikä vanhoihin kaupunginosiin juurikaan voi rakentaa uutta tuhoamatta pysyvästi jotain vanhaa ja arvokasta. Poikkeuksen tekevät ullakkoasunnot ja pienessä määrin mahdollinen muu täydennysrakentaminen. Vanhoissa keskustoissa on siis kyse myyjän markkinoista.

Helsingin niemen vanhaa keskustaa ja sen rakennusmiljöötä tulee vaalia. Emme saa toistaa 1970-luvun kammottavia virheitä. Silloin tuhottiin pysyvästi, sumeilematta ja hetkellisessä rahanhimossa muun muassa maakuntakaupunkiemme keskustojen historiaa, kulttuuria ja vanhaa identiteettiä rakentamalla niiden tilalle rumia elementtitaloja.

¤   ¤   ¤

Helsingissä on parhaillaan syntymässä poikkeuksellinen tilanne kantakaupungin asuntomarkkinoille.

Sen mahdollistaa vanhojen satama-alueiden muuttuminen asuinalueiksi. Vanhan kantakaupungin kylkeen saadaan valtava määrä aivan uusia asuintaloja – ja mikä parasta: tuhoamatta vanhoja rakennuksia. Hyvä niin. Hyvä, että vanha voidaan säilyttää ja hyvä, että ihmisille saadaan lisää asuntoja.

Helsingin keskustan nopean lisärakentamisen myötä nyt ja tulevina lähivuosina on mielenkiintoista seurata upouusien asuntojen kysynnän ja hintatason kehitystä. Yhtä mielenkiintoista on se, miten käy kantakaupungin vanhoissa taloissa sijaitsevien asuntojen arvon, kun Helsingin niiden liepeille rakentuu vauhdilla uusia asuintaloja?

Kysymys kuuluu: arvostavatko suomalaiset vanhaa taloa ydinkeskustassa vai uutta taloa ydinkeskustassa?

¤   ¤   ¤

Vuoteen 2024 mennessä Helsinkiin rakentuu arviolta peräti lähes 58 000 uutta asuntoa. Myös Helsingin niemen ja laajemman kantakaupungin alueelle valmistuu tulevina vuosina runsaasti uusia asuntoja.

Vanhan kantakaupungin suurimpia rakennuskohteita ovat Jätkäsaari, Hernesaari, Keski-Pasila ja Kalasataman alue, jonne jo kohoa uusia taloja melkein kuin ”sieniä sateella”.

Yksistään Länsisataman alueelle on tulossa noin 8200 uutta asuntoa ja Kalasatamaan lähes 7000.

¤   ¤   ¤

Uusien kerrostaloasuntojen hinta Helsingin kantakaupungin liepeillä on hämmästyttävän korkea verrattuna vanhoihin, niin sanottuihin arvotaloihin erinomaisen maineen omaavissa kaupunginosissa.

Otetaanpa hintaesimerkit vertailuun uudiskohteesta ja 100-vuotiaasta talosta samoilta kulmilta Helsingin niemeä.

Jätkäsaaresta myydään parhaillaan upouuden talon ensimmäisen (!) kerroksen 84 m2:n kolmiota. Asunnon hinta on Oikotie.fi –sivustolla 600 000 euroa, eli noin 7100 euroa neliöltä.

Punavuoresta myydään samaan aikaan samalla Oikotie-sivustolla suurta 74 m2:n kaksiota. Tämä asunto on vuonna 1910 valmistuneen talon 1. kerroksessa. Hintapyyntö on 379 000 euroa, eli 5120 euroa neliöltä.

Hinnan ero on näiden kahden kohteen välillä peräti 2000 euroa neliöltä. Välimatkaa asunnoilla on kuitenkin vain noin 700 metriä. Syy isoon hintaeroon on muun muassa siinä, että esimerkkini vanhaan kohteeseen on tulossa putkiremontti – ja liuta muita remontteja.

Jos 100-vuotias talokaunotar olisi täysin peruskorjattu ja asuntokin sisältä tip top, niin hintojen ero olisi tänään tuskin enempää kuin 600-1000 euroa. ”Huomenna” eroa ei ehkä olisi lainkaan ja ”ylihuomenna” vanhan talon asunto voi taas olla arvokkaampi kuin uuden.

¤   ¤   ¤

Uudisasuntoja arvotetaan mielestäni Suomessa turhan korkealle.

Minä en vaihtaisi historian havinasta pitävänä ihmisenä vanhasta täysin korjatusta talosta kalliimpaan vastaavaan asuntoon upouudessa talossa. Uskoakseni samoin ajattelee varsin iso ryhmä suomalaisia, joten vanhan talon ja sen asuntojen arvot voidaan saada nousuun.

Ennustukseni on, että sekä uusien että vanhojen asuntojen hinnat säilyvät korkeina Helsingin keskustassa ja kantakaupungissa laajemminkin.

Helsingin keskusta on Suomen oloissa ainutlaatuisen korkeatasoinen urbaani ympäristö, jonka kysyntä pysyy korkeana myös tulevaisuudessa. Samalla Helsingin seudun kasvupaine on kova, joten keskustan asuntojen suhteellinen osuus ei seudulla nouse, vaikka kantakaupungin rantoja rakennetaankin nyt kiivasta tahtia.

¤   ¤   ¤

Vanhasta talosta on kuitenkin pidettävä hyvää huolta. Ellei niin tehdä, talon asuntojen arvo tippuu. Vaikka kantakaupungin vanhoilla taloilla on suuri kysyntä, niin näiden asuntojen hinnat eivät tulevina lähivuosina pysy automaattisesti vakaina.

Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset ovatkin Helsingin kantakaupungissa paljon vartijoina.

Isännöintitoimistoilla ei näet yleensä ole aikaa tai harrastusta pohtia jokaisen talonsa pitkän tähtäimen kehittämistä, jos siihen ei ole erityistä painetta. Ja vaikka tuota painetta olisi, niin vastuu kehityksestä on lopulta aina talon omistajilla, eli osakkailla.

Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on erinomainen tapa sitouttaa omistajat ja asukkaat talon kehittämiseen. Työ tehdään käytännössä asunto-osakeyhtiöiden hallituksissa, joihin valitaan jälleen tänä keväänä toivottavasti innokkaita ihmisiä.

¤   ¤   ¤

Yhä useampi asuntojen ostaja osaa nykyisin katsoa nimenomaan sen, onko talon putkiremontti tehty. Putkiremontti maksaa paljon, mutta se pitää ja kannattaa tehdä. Remontoidun talon asuntojen kysyntä säilyy ja hinnat ovat korkeammat.

Moni ostaja osaa kiinnittää jo huomion siihenkin onko talon vesikatto täyttänyt 50 vuotta vai ei. Sekin osataan silmäillä ovatko talon ikkunat, julkisivu ja sähkönousut uusittu.

Kiinteistönvälittäjän sisään kantama sisustussohva ei merkittävästi edistä asunnon myyntiä tai arvoa, jos talon rappukäytävän maalit rapistuvat, yhteinen piha on ruma ja pyöräkellari rempallaan.

Vastuu asuntojen arvon kehityksestä on siis korostetusti asukkailla, osakkailla ja asunto-osakeyhtiöillä. Hyvin hoidettu taloyhtiö kiinnostaa ostajia aina. Sen vuoksi toiminta taloyhtiöiden hallituksissa saadaan toivottavasti suositummaksi harrastukseksi.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (10 kommenttia)

Käyttäjän markkuhuusko kuva
Markku Huusko

Kirjoitat: Uudisasuntoja arvotetaan mielestäni Suomessa turhan korkealle.

Eikö kuitenkin ole niin, että jos uudet asunnot menevät kaupaksi niille asetetuilla hinnoilla, hinta on on oikea? Kysyntä ja tarjonta kohtaavat. Rakennusfirma taas onnistuu liiketoimissaan sitä paremmin, mitä enemmän ostajat maksavat asunnoista päälle rakennuskustannusten.

Paljonkohan tuosta mainitsemastasi 7100 euroa neliöltä jää katetta rakentajalle? Pari tonnia, muutama tonni?

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

Mikä on vanhaa ja mikä uudistuotantoa missäkin kaupungissa. Lapsena asuin Töölössä ja kun isäni kertoi saksalaiselle vieraallemme, että kortteli on hyvin vanha, se on rakennettu 1914, niin vieraamme naureskeli sanoen, että hänen kotitalonsa Freiburgissa on rakennettu 1432. (Ja 1914 oli silloin vain 50 vuoden takana).

Käyttäjän markkuhuusko kuva
Markku Huusko

Suomessa raja voisi mennä siinä, kun elementtirakentaminen alkaa 1950-luvun alussa. Käytännössä siis ennen sotia rakennetut asuinkiinteistöt ovat täällä vanhoja.

http://www.rakennusperinto.fi/Hoito/Korjaus_artikk...

http://www.elementtisuunnittelu.fi/fi/valmisosarak...

Käyttäjän yorka kuva
Atte Rätt

Vuoden 1946 Helsingin suuren alueliitoksen jälkeen kaavoituksen ihanteena on ollut jonkinlainen autoiluun perustuva väljähkö puutarhakaupunki, minkä johdosta vanhan kantakaupungin kaltaista viihtyisää ja tyylikästä korttelikaupunkia ei nykyisten määräysten puitteissa ole mitenkään mahdollista rakentaa. Kaavoituksessa tulee ottaa huomioon mm. asuntojen keskikokovaatimukset, parkkipaikkojen vähimmäismäärä, viheralueiden vähimmäispinta-ala, pienhiukkaspäästöt, esteettömyysvaatimukset, erinäiset liikennemääräykset jne, jotka kaikki omalta osaltaan vähentävät asumistiheyttä, ja tekevät jalankulusta alueilla epäviihtyisää. Sekään ei viihtyisän kaupunkitilan rakentamista edistä, että julkisivujen osalta arkkitehtuuri tuntuu jumahtaneen pimeimmälle 70-luvulle: tehdään lannistavaa valkoista laatikkoa, ja jos oikein halutaan pröystäillä, niin laitetaan enemmän lasia. Niinpä vanhan kaavan mukaisten Jätkäsaaren, Kalasataman ja tulevan Keski-Pasilan suurin arvo on lähinnä siinä, että ne ovat lähellä vanhaa kantakaupunkia.

Tähän on onneksi nyt herätty, ja uusi Helsingin yleiskaava lupaa hyvää. Ei siis ainakaan toistaiseksi pelkoa siitä, että Helsingin kantakaupunki menettäisi arvostustaan, mutta tuo nähdään vasta sitten, kun sisääntuloväylien bulevardisointi on lähtenyt kunnolla käyntiin.

Käyttäjän valtakunnan kuva
Kimmo Liimatainen

Jotakin asiaan liittyvää on ainakin yritetty tutkia:
http://www.oulu.fi/yliopisto/node/2856

ulf fallenius

Uuden asunnon hinta sisältää noin 65% veroa niin miettikää sitä.

Käyttäjän Aristotellus kuva
Tomi Salonen

Suomessa ei ole rakennettu juuri mitään oikein ja kestävästi, kauniisti ja niin, että sillä olisi kulttuurihistoriallista merkittävyyttä ainakaan 50-luvun jälkeen. Kysymykseesi on siis naurettavan helppo vastata.

Muutamia valonpilkahduksia on Kartanonkoskella vaikkapa. Kosteusongelmista ei tosin ole tietoa. Puurakentamisen pieni noste näkyy ansaitusti varsinkin kerrostalojen kohdalla.

Käyttäjän OksanenIlona kuva
Ilona Oksanen

Joo,on se kumma että vapaavuori käy torppaamassa muualta suomessa rakentamisen,ja täyteen ahdettuun helsinkiin pitää hyvä veli verkostojen saada rakentaa ylihinnoiteltuja asuntoja raharikkaille.Joku yksiö alle 30 neliötä ,kiskotaan yli 200 000 tuhatta,plus vastike kuukaudessa.

Suomessa kun ei saa rakentaa ,vaikka vuokra asunnoistakin on puutetta pääkaupunki seudulla.Kun sijoittajat tarvitsevat omistamilleen kohteille kiskurivuokrat,ei siksi saa rakentaa edullisia vuokra-asuntoja.

Pääkaupunkiin taas ei halutakkaan kuin hyvätuloisia,ja sitten tietysti maahanmuuttajia asumistukineen näiden sijoittajien ,eli varakkaiden omistamiin asuntoihin.Asumistuki kun nostaa myös vuokrien hintaa.Kuten helsingissä sama firma jonka työntekijöitä olivat, vuokrasi maahanmuuttajille 25 neliön luukkua,jonka se firma omisti ja vuokria maksatettiin 280 euroa per.lärvi Hah,hah,siinä asumista ihmisten malliin,oikein 6 euroa ainakin palkalla.Asumistukeahan noihin joutuvatkin hakemaan,veronmaksajat maksavat,ja herrat kuorivat hillot päältä.

Suomessa asuntojen hinnat ovatkin pilvissä,suhteessa palkkatasoon.Suomessa on tilaa ja osaamista,tarvetta rakentaa lisää kohtuuhintaisia asuntoja ,niin omistus kuin vuokra asuntoja,tahto poliitikoilta ja verkoston hyvä veli jäseniltä puuttuu.

Täällä on niin kateellista porukkaa ettei ihmisille haluta suoda omaa kotia,ei muuta kuin lainalla,koko elämän pituisella,ja senhän antaa pankki jos on vakuudet,takaajat,kunnon duunipaikka jne.jne.Unohtamatta sitä,että hallituksen ja eun toimilla on sekin mahdollisuus kaventuvut yhä useammalta.Tässä maassa ovat ne osakkeita ynm.omistavat hallitsemassa poliitikoiden avulla markkinoita.es.vuokrat ovat nousseet huikeasti viime vuosina,vaikka yrittävät sitäkin asiaa väännellä toiseen suuntaan.Täällähän ovat nekin tahot,joiden vuokra asunnot on tarkoitettu alunperin tulojen mukaisesti,pienituloisten mahdolliseksi saada,huijattu bisneksen käsiin.Että siinä sitä hinta tasoa.

Käyttäjän PetSu kuva
Petri Suomi

Silloin kun asuin Espanjassa meni asuntorankentamisessa kaikki pieleen lähes joka kaupungissa. Hinnat nousivat niin, että ennen buumia ostamamme asunto maksoi 72 000€ notaarikuluineen ja leimaveroineen. Vieressä ei alkuun ollut muita kuin nostureita ja sellaista tilkkua ei ollut, mihin ei saisi rakennettua taloa. Hinnat nousi 30-40€% vuosi, jopa enemmän. Kiitimme moneen kertaan espanjalaista neuvonantajaamme, joka oli kaupoilla mukana kaiken aikaa. Hän osasi ennustaa jotakin ja vaati, että ostakaa kaksi autopaikkaa kellarista, kun ne saa n.5000€/paikka nyt. Pian huomasimme, että asuinalue oli niin täynnä, että minnekään ei autoa saanut. Pienet yrityksetkin olivat nesteessä, parkkipulassaan ja bussi kulki kilometrien päästä. Lopulta kävi niin, että se tavaraa tuova autokaan ei päässyt lähellekään ja työntekijöiden autoille ei löytynyt paikkaa, kun he tulivat työvuoroonsa.

Moni yritys oli vuokralla liiketiloissa joiden hinnat nousi 2 potenssiin 2 joka vuosi. Asiakkaat eivät päässeet kuin kävellen kaupille, ostoksille tai syömään, kun liikennekaaoksessa kukaan viitsinyt tunkea kolhoosiin. Paitsi ne joilla oli se autopaikka, jota joutui suojelemaan vartiointipalvelun avulla ja erilaisin mekaanisin keinoin.

Vaan silti asuntojen pyyntihinnat nousi yhä ja se hinta me saatiin myytyämme asunto ja ne parkkipaikat oli noin 10-12 x mitä olimme maksaneet asunnosta. Tapasin rakennusliikkeen edustajan myöhemmin ja hän totesi, että rakentaminen on täysin väärä ala, kun kuulee mitä näistä asunnoista ansaitsee ne, jotka niitä älysi ostaa uutena ja myy nyt. Rakentaessa ei saatu kuin känsiä kouriin eikä edes yhden asunnon arvonnousua koko projektista tullut voittoa. 4 asuntoa/talo.

Nyt sitten jokainen tietää, että asuntojen neliöhonnat ovat tulleet miltei alkuperäiselle tasolleen ja lukuisia projekteja jäin kesken, niitä purettiinkin keskeneräisenä ja pankit ulosmittaa jengiä pihalle, joille se jakoi lainaa korkean hintatason aikaan ja ainoa vakuus oli asunto. Kokonaisia asuinalueita on tyhjänä, kun vauhtisokeus iski ja vuodet kuluu eikä oikein kukaan tiedä kuka omistaa alueen, kun se on myyty sijoituyhtiöltä toiselle moneen kertaan ja niitä yhtiöitä ei edes enää ole.

Nyt pääkaupungissakin on ongelmia saada työvoimaa, koska katselin 2 h. keittiö vuokran olevan 1800/€. kk. ja perässä maininta, että vaatii remonttia, jonka vuokralainen toivotaan tekevän ja vuokraaja maksaa tarvikkeet. Siksi vuokra oli noin "halpa", koska kuvien perusteella asunto oli ollut kuin yömajan vessa sitä ennen. En edes viitsinyt katsoa mitä uudet asunnot mahtaisi maksaa, joihin voisi muuttaa heti. Olisi nimittäin tarve pariksi kuukaudeksi muuttaa jonnekin ennen muuttoa takaisin Espanjaan. Pyyhimme pääkaupunkisudun pois kuvitelmista välittömästi. Mikään neliö ei ole tuon arvoinen. Berliinin keskustassa löytyy paljon halvemmalla asuntoja puhumatta Tallinnasta. No, me pysymme böndellä kaikkien palvelujen ääressä 30 minuutin junamatkan päässä Stadin keskustasta, mutta mitäs asiaa meille sinne on. Laivalle lähdetään autolla ilman paluulippua.

Toimituksen poiminnat